Antes de tudo, o financiamento imobiliário é uma das primeiras opções para quem deseja realizar o sonho de ter sua própria casa, mas que por inúmeras variáveis, não possui todos os recursos necessários para uma compra à vista.
No processo de pesquisa sobre esse tipo de financiamento nas instituições financeiras, é bastante comum surgirem dúvidas, como a documentação necessária, os valores de entrada e de parcelas.
Para te ajudar a entender de forma simples e prática sobre o financiamento, continue sua leitura! Neste artigo, você poderá tirar suas dúvidas, e o melhor de tudo, se preparar para dar o próximo passo em direção ao seu imóvel dos sonhos.
O que é o financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo voltada para a aquisição de imóveis. Para ter acesso ao financiamento de imóveis, a maioria dos interessados recorre às instituições financeiras para conseguir o crédito imobiliário.
Em geral, o pagamento é feito em forma de parcelas que podem chegar até 420 meses (embora isso tende a variar bastante entre as instituições), cujos valores não podem ultrapassar 30% ou 35% do valor bruto de sua renda. Por esse motivo, é fundamental já ter um planejamento financeiro estabelecido.
Além disso, essas parcelas são geralmente acrescidas de juros, seguro e taxa de administração. No entanto, cada instituição financeira possui sua própria linha de crédito.
Existem 2 principais tipos de financiamento imobiliário: SFH e SFI. Confira!
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O primeiro tipo de financiamento imobiliário é o SFH - Sistema Financeiro de Habitação que foi criado em 1964 e tem o objetivo de levar moradia própria a pessoas que possuem menor renda.
Esse tipo de financiamento deve ser usado exclusivamente com a finalidade de adquirir o imóvel próprio. Afinal, possui algumas regras como valor inferior a R$1,5 milhão e também situado em zona urbana.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Se o financiamento que está buscando não obedece ou não se enquadra no SFH, então você é abarcado pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Nesse caso, o SFI permite que você compre imóveis para investir e não apenas morar.
Sendo assim, esse tipo de financiamento não traz limites de valor e pode ser usado para compra de imóveis de luxo, por exemplo.
Como funciona o financiamento imobiliário
A mecânica do financiamento imobiliário é bastante simples. Confira abaixo:
- O cliente entra com o pedido de financiamento imobiliário e, se for aprovado, o banco solicita uma avaliação do imóvel, para verificar se o valor solicitado realmente corresponde com o estado atual da casa ou apartamento a ser adquirido;
- Se tudo estiver certo, o banco elabora o contrato e coleta as assinaturas do comprador e do vendedor;
- O contrato é registrado em cartório e, em seguida, deve ser entregue na agência bancária.
- O banco libera o crédito e efetua o pagamento junto à construtora, quitando a dívida.
- Por fim, o cliente realiza o pagamento das parcelas para a instituição financeira conforme os valores mensais definidos na negociação do financiamento.
Sistema de amortização SAC
O Sistema de Amortização Constante, ou SAC, é, sem dúvidas, o mais conhecido e adotado por brasileiros. Afinal as parcelas reduzem com o passar do tempo devido ao cálculo com o montante principal.
Esse tipo de financiamento imobiliário é altamente recomendado para casos de longo prazo. Ou seja, inicialmente você paga valores maiores que reduzem com o passar do tempo, bem como o montante principal.
Quem pode solicitar o financiamento imobiliário?
Isso varia de instituição para instituições. Geralmente, no entanto, qualquer brasileiro ou estrangeiro com visto permanente, com mais de 18 anos e com CPF emitido, estão aptos a fazer a solicitação de um financiamento imobiliário. No entanto, é necessário preencher outros requisitos, que podem variar conforme o banco de interesse.
Vamos conferir alguns deles a seguir (para saber com exatidão, consulte sempre o banco onde o financiamento será realizado):
Comprovação de renda
A comprovação de renda é a garantia de que a pessoa tem capacidade financeira para arcar com o pagamento das prestações habitacionais.
Pessoas com renda formal ou autônomas podem pleitear o crédito imobiliário, se preencherem os requisitos necessários.
Isso é mais fácil para os trabalhadores que possuem empregos formais, com carteira assinada. Eles podem comprovar renda por contracheque (holerite), extratos bancários, declaração de outras rendas, como locação de imóveis, e declaração completa de imposto de renda.
Já os trabalhadores autônomos/empresários podem apresentar documentos como extratos bancários, recibos de prestação de serviços, imposto de renda pessoa física vigente, dentre outros, que podem ser solicitados pelo banco conforme sua política de crédito.
Quanto aos trabalhadores informais que exercem uma profissão, possuem renda regular, mas não têm como comprová-la formalmente, o gerente do banco a orientará sobre a documentação que deve apresentar.
Quanto tenho que separar para dar de entrada?
Geralmente as opções de financiamento cobrem até 90% do valor total do imóvel. Isso significa que em um apartamento de R$ 300.000,00 você precisará dar uma entrada de 10% do valor, ou seja, R$ 30.000,00, e financiar os R$ 270.000,00 restantes no prazo definido em contrato.
Se vai investir em imóveis, é importante fazer um planejamento financeiro, tanto para arcar com os valores da entrada, quanto para ter reservas para imprevistos, pagamento de parcelas e outros custos relativos ao apartamento.
Utilização do FGTS
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço é um recurso voltado para os trabalhadores com contrato de trabalho formal, regido pela CLT. O trabalhador pode utilizar o saldo do seu FGTS para aquisição de imóvel residencial, desde que cumpra as regras do FGTS para tal finalidade.
E para que utilizar o recurso, alguns documentos devem ser apresentados:
- Extrato atualizado do FGTS;
- Cópia da CTPS atualizada;
- Comprovante de residência atualizado.
Documentação necessária
A documentação pode variar conforme o tipo de financiamento, imóvel e comprador. Por isso, consulte junto ao banco quais são os documentos necessários para o seu caso. A seguir, destacamos os mais comuns:
1. Pessoa Física
Normalmente, são solicitados os originais* e cópias de:
- RG (Carteira de Identidade);
- CPF (Cadastro de Pessoa Física);
- Comprovante de estado civil;
- Comprovantes de renda;
*Consulte a documentação com seu banco de interesse.
Se o financiamento imobiliário for solicitado por um casal, é necessário apresentar a documentação completa de ambos.
2. Pessoa Jurídica*
- Documentos pessoais dos sócios (RG e CPF);
- Contrato e/ou Estatuto Social atualizado;
- Certidão de Regularidade do FGTS;
- Extratos bancários e imposto de renda da pessoa física representante e da pessoa jurídica.
*Consulte o seu banco de interesse.
O que significa Habitação de Interesse Social (HIS)?
Um dos termos frequentes que aparecem na busca pelos melhores financiamentos imobiliários é a Habitação de Interesse Social, conhecido também pela sigla HIS. Trata-se de uma política pública para promover moradias dignas e acessíveis para famílias de baixa renda.
Essa política se traduz em forma de projetos e programas habitacionais. Essas iniciativas são geralmente desenvolvidas e financiadas pelo governo público, em parceria com empresas privadas e organizações não governamentais, com o objetivo de oferecer apartamentos e casas a preços acessíveis e condições favoráveis de financiamento.
Quais as características deste tipo de habitação?
Localização - projetos de HIS são geralmente localizados em áreas que oferecem acesso a transporte público, serviços básicos e empresas, facilitando o acesso a empregos.
Financiamento facilitado - são oferecidas condições de financiamento facilitadas, com subsídios governamentais, juros menores e prazos estendidos.
Qualidade construtiva - as construtoras deste tipo de empreendimento devem atender a padrões de qualidade.
O que é Habitação de Mercado Popular (HMP)?
A Habitação de Mercado Popular (HMP) se refere a projetos habitacionais que atendem famílias de renda média e média-baixa, mas que não se enquadram nas faixas de renda extremamente baixas cobertas pela Habitação de Interesse Social (HIS).
Estes projetos visam oferecer moradias de qualidade a preços mais acessíveis, proporcionando uma alternativa viável para um público que muitas vezes fica desatendido pelo mercado imobiliário.
Segundo informações da Prefeitura de São Paulo, a iniciativa busca atender famílias cuja renda mensal seja de 6 a 10 salários mínimos e até uma vaga de garagem.
Investimentos de unidades HIS e HMP
Na cidade de São Paulo, além de Pessoa Física, investidores de imóveis também podem adquirir este tipo de empreendimento. A ressalva é de que o comprador alugue o apartamento somente para famílias que se enquadrarem em uma das categorias HIS ou HMP:
- Categoria HIS 1 - famílias com renda de até R$ 4.236
- Categoria HIS 2 - famílias com rendas de até R$ 8.472
- Categoria HMP - famílias com rendas de até R$ 14.120
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